Qu'est-ce que le viager ?Le viager est avant tout une vente qui porte sur un bien immobilier appartement, maison, murs commerciaux, boutiques, etc…. A ce titre, elle fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente normale avec signature d’un compromis de vente ou sous seing privé et finalisée par un acte authentique par devant notaire. Le vendeur doit fournir également à ses frais Le Dossier de Diagnostic Technique . comprenant toutes les expertises obligatoires superficie Loi CARREZ », amiante, termites, plomb, gaz, électricité, mérules etc….En copropriété, différents documents comme, le compte rendu des 3 dernières assemblées générales de la copropriété, le règlement de copropriété et éventuellement ses modifications, un pré-état daté du syndic résumant la situation financière de la copropriété etc…Le viager immobilier présente, pour chacune des parties, des avantages non négligeables et une réponse juste et parfaite à différentes situations personnelles • Il permet au vendeur, qui est souvent une personne âgée, de se constituer un complément de retraite jusqu’à la fin de ses jours, complément de retraite qui sera régulièrement revalorisé et qui bénéficiera, en outre, d’une fiscalité avantageuse. De plus, si les parties choisissent un viager occupé, le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier le plus longtemps possible; • Il offre à l’acquéreur, outre l’opportunité de sécuriser son avenir et l’sa famille, la possibilité d’acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite en particulier en achetant un viager occupé, formule qui lui permet de doubler en capital son investissement. Avant de mettre en vente un bien en viager et ne pas avoir de déconvenue, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste afin de valider le réalisme de votre projet, tant dans ses aspects juridiques, que financiers et commerciaux, sachant que la recherche d’un acheteur solvable, en particulier pour un viager occupé, peut demander plusieurs mois sinon plusieurs années. Pour information, on estime que 7 à 10 000 viagers sont proposés à la vente par an en France pour 5 000 acquéreurs potentiels, ce qui représente en moyenne et modestement • Un viager vendu pour environ 100 à 120 ventes normales et, un viager vendu par an et par notaire en moyenne il y a environ 10 000 notaires en France.La vente en viager est un contrat aléatoire - Définition de l'aléaL’élément distinctif d’une vente en viager est son caractère aléatoire. Lorsqu’il achète, l’acquéreur ne peut pas savoir pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque celle-ci doit être versée jusqu’au décès du vendeur la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l’ de cet aléa est un élément essentiel de la vente en viager S’il n’y a pas d’aléa, le contrat est sans objet et la vente peut être résolue annulée. Le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur, d’autant plus intéressant pour l’acheteur que le vendeur vient à décéder l’inverse, le viager peut se révéler une lourde charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà de ce que l’acquéreur pouvait normalement imaginer. C’est en cela que le viager est un contrat aléatoire, car il présente à la fois une chance de gain et un risque de décès dans les 20 joursSi le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers ou toute autre personne qui y aurait intérêt peuvent obtenir l’annulation de cette vente, au motif qu’il n’y avait pas d’aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies Code civil, Art. 1975 Le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l’acte de vente; Il doit être décédé d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n’y a donc pas d’annulation possible de la vente si le crédirentier décède d’un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. La vente peut également être annulée si le décès du crédirentier, par maladie, survient plus de 20 jours après la signature du contrat, à condition alors qu’il soit prouvé que l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c’est, en plus de l’absence d’aléa, la mauvaise foi de l’acheteur qui est sanctionnée par la Cour de et débirentierLa vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur le vendeur est appelé le crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère,alors que l’acheteur, débiteur de la rente, est appelé le débirentier ». Quant aux sommes correspondant au paiement de la rente, elles sont appelées arrérages » et considérées, en droit, comme une dette libre ou occupéLorsqu’ils concluent une vente en viager, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un viager libre ou d’un viager libreDans cette hypothèse, l’acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bienil peut l’occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dus au titre de occupé avec renteLorsque le viager est dit occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès ou quelques fois sur une durée déterminée à l’avance. Il existe deux variantes du viager occupé » selon que le vendeur perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet comptant ou ne perçoit qu’une somme payée comptant, ce type de viagers’appelle aussi vente au comptant avec occupation ce cas, le vendeur perçoit une somme équivalente à la valeur occupée du bien qui peut s’élever jusqu’à 60 % de la valeur libre du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs et, ici, l’acquéreur peut financer son acquisition à l’aide d’un prêt hypothécaire, ce qui est exclu en cas d’achat avec rente est payé le prix ?La fixation du prixPour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d’abord, comme dans toute vente, le prix de vente du prix de vente est Pour un viager libre, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre comme dans le cas d’une vente normale avec remise des clés à la signature de l’acte notarié. Pour un viager occupé, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre est diminuée d’un pourcentage correspondant à l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir continuer d’occuper son logement sa vie Cette moins value sur le prix de vente du viager occupé, peut atteindre 50 à 60 % de la valeur libre du logement en fonction de l’âge du vendeur lire pour confirmation la page 60 de la 2ème édition de l’ouvrage La vente en viager » édité par les Éditions du Particulier. Cette moins-value donc son montant, parfaitement compréhensible du point de vue économique, est souvent occultée tant par les vendeurs que par certains notaires ou conseils » débutants ou non dans le domaine du calcul irréaliste empêchera définitivement la vente du bien en viager occupé tout en grillant » ce viager sur le marché étroit du viager voir les statistiques en 1ère page.C’est sur ce prix de vente que seront calculés les droits de mutation et les frais de modalités de paiement du prix - Qu'est-ce que le bouquet ?Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptants’appelle le bouquet » Plus le bouquet est important, et moins le montant de la rente sera élevé. Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu’un montant de 30 000 euros est immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c’est-à-dire 70 000 euros, est converti en une rente viagère qui variera en fonction de l’âge du est calculée la rente ? La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer » Code civil, Art. 1976 mais le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants La valeur marchande ou vénale du logement libre ou occupé selon le cas; L’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation ou d’une réserve d’usufruit conservé par le vendeur. L’existence ou non d’un bouquet et, s’il existe, son montant; Le sexe et l’âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l’aide de tables de mortalité que les spécialistes ont à leur le voit, le calcul d’une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s’engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d’avoir pris conseil auprès d’un professionnel qualifiéLa rente est-elle imposable ?La rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l’administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d’intérêt qui, seule, est soumise à l’impôt. Cette partie imposable est fonction de l’âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c’est-à-dire, en général, au moment de la vente. Elle est fixée à • 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans; • 50 % de 50 à 59 ans inclus; • 40 % de 60 à 69 ans inclus; • 30 % au-delà de 70 le voit, la rente est d’autant moins imposée que le vendeur est âgé au moment de la vente. Ainsi, par exemple, une personne de 71 ans qui vend son appartement en viager et qui perçoit une rente annuelle de 10 000 euros ne devra ajouter à son revenu imposable, au titre de cette rente, que 3 000 euros soit 30 % de 10 000 euros.La rente est-elle indexée ?Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d’achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente On est alors en présence d’une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances il s’agit alors d’une indexation conventionnelleLa plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation, série France entière, hors tabac. Cet indice est publié chaque mois par l’INSEE. La rente est généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le parties peuvent choisir un autre indice que l’indice des prix à la consommation comme, par exemple, l’indice du coût de la construction ou l’ l’indice de révision des loyers d’habitation. L’intérêt du premier est qu’il reflète assez fidèlement l’évolution du coût de la légaleÀ défaut d’indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantesIl ne doit pas prévoir l’indexation de la rente;La rente doit être exprimée en somme d’argent ;Elle doit être constituée entre ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de rente est-elle réversible ?Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d’immeuble et notamment du privilège du vendeur, hypothèque de 1er rang qui lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’ est également conseillé d’introduire dans le contrat de vente viagère une clause résolutoire de la vente qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de défaillance du débirentier. Cette clause qui peut doit être dérogatoire à l’article 1978 du Code civil, prévoit généralement que la totalité du bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au crédirentier ainsi que les travaux et les améliorations apportés par le débirentier défaillant. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour le débirentier qui ne peut plus payer la rente, puisqu’il risque de tout perdre le logement qu’il avait acheté, le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la manquement du débirentier à ses obligations de paiement, est sanctionné sans réserve par la cour de cassation et ce, sans tenir compte des raisons éventuellement invoquées chômage, divorce etc…. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière. Une rédaction pertinente de ces garanties est essentielle et déterminante pour sécuriser la perception de la rente par le est important d’éviter la mise en jeu de la procédure de sauvegarde de de l’Article et suivants du Code du Commerce en cas de procédure collective du prend fin le viager ?Le viager prend fin par le décès du vendeur-crédirentier l’obligation faite au débirentier de verser la rente cesse avec ce décès sauf hypothèse déjà évoquée de rente réversible. En outre, si la vente porte sur un viager occupé, le débirentier retrouve l’entière disposition du logement, notamment pour l’occuper personnellement ou le donner en contrat de vente viagère peut également contenir une clause de rachat de la rente, permettant au débirentier, par le versement d’un capital, de s’affranchir pour l’avenir du paiement de la rente. Cette possibilité peut être intéressante, notamment lorsque le vendeur vit plus longtemps que prévu. Mais si le contrat ne comporte pas de clause de rachat, le débirentier ne peut pas racheter le capital et doit donc verser la rente jusqu’au décès du crédirentier Code civil, Art. 1979.Que ce passe-t-il si le débirentier décède avant le crédirentier ?Le décès du débirentier ne met pas fin au viager ; dans ce cas, les héritiers du débirentier sont en effet tenus de continuer le versement de cette rente, sans quoi le crédirentier peut demander l’annulation de la vente et le retour du logement dans son que le viager occupé sans rente ?C’est aussi une vente au comptant avec occupation viagère. C’est-à-dire la vente d’un bien immobilier avec une occupation viagère par le vendeur droit d’usage et d’habitation en général sans perception d’une ce cas le bouquet a la même valeur que le prix de vente du bien occupé, bien d'une rente viagèreLe principe d’une revalorisationRevaloriser le montant d’une rente viagère consiste à multiplier l’ancien montant par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l’ formule de calcul est la suivante Montant de la rente viagère actuelleXNouvel indice mensuel=Montant revalorisé de la rente viagèreAncien indice mensuelEn général, vous souhaitez revaloriser la rente viagère par rapport à la rente viagère payée ou perçue l’année dernièreExemple Dans l’acte notarié signé fin 2009, il est indiqué que La rente viagère de base s’élève à 800 euros et due à partir du 1er Novembre 2009Sa revalorisation est indexée sur l’indice des prix à la consommation ensemble des ménages, hors tabac »La rente viagère est révisable au 1er Novembre de chaque année, soit une première revalorisation au 1erNovembre 2010L’indice de référence est celui du mois de Septembre précédant immédiatement l’échéance du 1er Novembre de chaque annéeL’indice de base est donc celui de Septembre 2009 soit 118,12 pointsCalcul de la rente Pour la 1ère année la rente est de 800 €/moisPour la 2ème année qui débute le1er Novembre 2010, la rente est calculée de la façon suivante 800 €/118,12 X119,88 = 811,92 €Pour la 3ème année qui débute le 1er Novembre 2011, la rente est calculée de la façon suivante 811,92 €/119,88 X122,49 = 829,59 €Et ainsi de suite, d’année en année