La décote du prix d'achat nous a permis mon ami et moi de pouvoir acheter notre logement. Sinon ce n'était pas possible », précise Béatrice B. propriétaire d'un logement anciennement occupé. Mais attention cette décote n'est pas systématique. Elle correspond à un certain nombre de critères précis :
L’acquisition d’un bien engendrant des frais importants, il est intéressant, lorsque vous avez déjà plusieurs crédits, de mettre en place un regroupement de prêts intégrant une trésorerie afin de financer tout ou partie du bien immobilier. Devenir propriétaire de son logement pour la première fois Que ce soit parce que vous ressentez un besoin de transmission par rapport à vos enfants ou vos proches, par envie de s’engager avec son conjoint, pour profiter de sa retraite en ne payant plus de loyer ou pour se sentir vraiment chez soi, devenir primo-accédant est un projet qui se construit dans le temps. L’acquisition d’un bien immobilier engendrant de multiples frais, il est intéressant, lorsque vous avez déjà plusieurs crédits, de mettre en place un regroupement de prêts intégrant une trésorerie afin de financer tout ou partie du bien immobilier. Devenir propriétaire de son logement principal n’est pas chose facile. On ne sait pas toujours par où commencer, comment faire pour trouver l’appartement ou la maison de ses rêves. Comment procéder ? Acheter un bien immobilier, d’autant plus lorsque c’est le premier, n’est pas facile car cela sous-entend un engagement de longue durée dans l’avenir prêt sur 10,15, 20 ans ou plus. Lorsque vous avez plusieurs crédits en cours, le regroupement de prêts peut constituer une solution adaptée pour devenir primo-accédant. Mais avant de lancer ma démarche de rachat de crédits immobilier avec trésorerie, comment procéder pour acquérir un bien immobilier ? Faire le point sur ses envies et besoins quel type de logement me conviendrait ? Il est nécessaire en premier lieu de lister ses critères pour cibler un type de logement. Maison ou appartement – jardin, balcon, terrasse ou sans partie extérieure – neuf, ancien – avec ou sans travaux à effectuer – campagne ou ville – quartier – commodités transports en commun, commerces, écoles – nombre de pièces – luminosité, exposition, vue – prix – ascenseur – étage – garage ou place de parking – etc. Posez-vous les questions sur ces différents éléments afin de cibler l’habitat qu’il vous faut. Une fois que vous avez fait le point sur ce que vous voulez, il faudra commencer à vous renseigner. Se renseigner comment trouver le logement qui me correspond ? Vous savez quel genre de logement vous souhaitez acquérir, il faut maintenant vous renseigner. Plusieurs sources pourront vous aider sites internet de conseils à destination des consommateurs, études, agences, journaux, revues spécialisées dans l’immobilier, courtiers, notaires, bouche à oreille. Toutes ces sources sont autant de bons moyens d’obtenir des informations intéressantes pour vous guider dans vos choix. Plusieurs conseils reviennent fréquemment lorsque vous faites des recherches concernant l’acquisition d’un logement. En voici quelques-uns Particuliers et professionnels s’accordent à dire que, étant donné l’engagement et la somme que ce type d’achat représente, il vaut toujours mieux prendre le temps de regarder les annonces, de comparer, de visiter sans se presser. Bien effectuer ses visites Le moment des visites est très important pour vérifier certains points concernant le logement. Il est vivement conseillé de visiter l’habitation en fin de journée afin de capter l’ambiance et les bruits extérieurs, de la rue et du voisinage. Vous verrez rapidement s’il est bien isolé et si le quartier est calme. De plus, l’idéal est d’effectuer une visite lorsqu’il fait jour pour voir si l’habitation est lumineuse. La luminosité étant un élément primordial pour se sentir bien chez soi. Par ailleurs, il est possible de visiter un logement en présence d’un professionnel. En tant qu’expert, il sera à même d’analyser le bilan thermique et de vérifier qu’il n’existe pas de vices cachés défaut d’isolation, de construction, etc.. Parallèlement, lorsque vous visitez un logement, demander au voisinage des informations relatives au quartier peut être très utile. Agences ou particuliers à qui acheter ? Nombreux sont ceux qui se demandent s’il vaut mieux passer par une agence, un courtier en immobilier ou directement auprès du particulier pour acquérir son bien. Toutes les options sont possibles. Il faut savoir que faire appel à une agence immobilière ou un courtier n’est pas une obligation, et que ces intermédiaires demandent des frais. Néanmoins, si vous entrez en contact avec une bonne agence, vous pourrez y trouver des conseils utiles. Certaines agences prennent des frais élevés qui font au final monter le prix du bien immobilier tandis que certains particuliers surestiment la valeur de leur habitation par rapport au prix du marché. Le choix du notaire Pour devenir propriétaire, la loi exige de passer par un notaire afin de conseiller l’acquéreur, d’officialiser et de sécuriser la vente. Le choix du notaire se révèle donc important. Très souvent, pour un achat immobilier, c’est le notaire du vendeur qui est présent. Pourtant il est tout à fait possible de choisir son propre notaire, ce qui est couramment conseillé. Pour le trouver, plusieurs moyens existent parcourir l'annuaire des notaires, se déplacer à la chambre des notaires de son département, naviguer sur internet ou par recommandation. Faire appel à un notaire travaillant dans la même zone géographique et spécialisé en immobilier présente les avantages d’avoir son réseau, de connaître les spécificités de la région et les démarches à entreprendre pour ce type d’opération. Définir son besoin de trésorerie de quel montant ai-je besoin pour acquérir mon premier bien immobilier ? Après avoir retenu plusieurs annonces, il sera temps de faire le point sur le budget global dont vous aurez besoin pour acheter le type de bien que vous recherchez. Afin d’avoir une évaluation détaillée, il faudra prendre en compte la valeur du bien immobilier, l’estimation des travaux, les frais d’agence ou de courtier, de notaire, les charges de copropriété ainsi que les frais de déménagement. Prévoir les différentes taxes habitation et foncière vous permettra également de préciser vos dépenses à venir. À partir du coût global obtenu, vous pourrez calculer le montant de trésorerie dont vous aurez besoin pour acquérir le bien immo. La trésorerie demandée lors de votre rachat de crédit pourra servir aussi bien pour acheter entièrement votre logement que pour payer les frais de notaire ou pour constituer un apport supplémentaire. Les aides Au moment de faire le point sur le plan de financement de votre acquisition immobilière, veillez à vous renseigner sur les différentes aides existantes liées à l’achat d’un premier logement. N’hésitez pas à peaufiner votre estimation financière afin que votre demande de trésorerie intégrée dans votre regroupement de crédits ait encore plus de poids. Concrétiser son projet comment faire pour devenir propriétaire ? Vous voulez acheter une maison, un nouveau bien immobilier, votre bilan financier se précise, vous savez donc de quelle somme vous avez besoin pour concrétiser votre projet. Vous pouvez désormais effectuer une demande de regroupement de crédits immobilier avec trésorerie. Pour cela, il vous faut remplir notre formulaire de demande de rachat de crédit ci-dessous en y intégrant le montant de trésorerie souhaité pour acquérir votre premier logement. N’hésitez pas à effectuer une demande en ligne afin d’obtenir un aperçu des solutions envisageables, ou à nous contacter directement si vous souhaitez recevoir des renseignements. Nos conseillers sont à votre écoute au 03 22 66 56 56. La simulation et l’étude de votre dossier sont totalement gratuites et sans engagement.Sila non-constructibilité est liée au PLU, vous pouvez agir au moment de l’enquête publique. En effet, si un PLU est annulé, du fait de sa révision ou de sa modification, alors une nouvelle procédure d’élaboration est engagée. Au cours de cette procédure, le projet de PLU doit obligatoirement être soumis à enquête publique.
Taux de TVA réduit dans le neuf comment ça marche ?Cette fiscalité attrayante dans le neuf a été mise en place par l’État en janvier 2014, afin, d’une part de faciliter l’accès à la propriété pour les primo-accédants aux ressources modestes, et d’autre part, de stimuler la construction de logements neufs dans certaines zones spécifiques du territoire. Cumulée à d’autres avantages fiscaux, cette mesure incitative participe à l’attrait de l’immobilier neuf. Une TVA réduite diminue de plusieurs milliers d’euros le prix d’achat du bien. Ainsi, pour l’achat d’un logement neuf à 200 000 euros, la somme payée au titre de la TVA s’élèvera à 11 000 euros, contre 40 000 euros pour l’achat d’un bien ancien ».Au sens de la loi, un logement est considéré comme neuf lorsque sa construction date de moins de 5 ans ou que l’immeuble concerné a fait l’objet d’une rénovation globale le rendant comme conditions pour obtenir un taux de TVA réduit à 5,5 %L’État accorde ce taux de TVA réduit pour l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve à certaines conditions Acheter en zone ANRU ou dans un quartier prioritaireLe premier critère d’attribution de ce taux réduit à 5,5 % au lieu de 20 % dans l’ancien est la localisation géographique du bien. L’appartement ou la maison concerné doit se situer en zone ANRU Agence nationale de rénovation urbaine, ou dans un périmètre de 300 mètres autour d’une zone Anru ou encore au sein d’un Quartier prioritaire de la ville QPV. Ce sont les collectivités territoriales qui ont la charge de répertorier et désigner ces zones urbaines spécifiques. Ces secteurs ont fait l’objet de vastes opérations de revitalisation du territoire. L’objectif ? Redynamiser ces quartiers délaissés en attirant de nouveaux habitants s’installant dans des programmes immobiliers réduite respecter les plafonds de ressources et de prix de venteCe taux de TVA rectifié à la baisse est accordé sous conditions de ressources. Ainsi, seuls les ménages ne dépassant pas les plafonds de revenus définis dans la loi peuvent être éligibles. Une condition logique puisque cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété des classes moyennes. Le dispositif de taux de TVA réduit est tout à fait cumulable avec le Prêt à taux zéro PTZ.Les plafonds de ressources sont modulés en fonction de la composition de la famille et de la région et ajusté chaque début d’année Plafonds de ressources en 2022Pasde chance, le nom de domaine qui convient le mieux est indisponible. Dans ce cas, peu de solutions s’offrent à vous mis à part la possibilité de le racheter auprès de son propriétaire. Ce processus de rachat se déroule en six étapes. 1. Trouver le propriétaire. Pour racheter un nom de domaine, il vous faut rechercher son
Quelles sont les normes pour louer un logement ? Pour commencer, vous devez louer un logement qui assure la sécurité et le confort des locataires qu’il va abriter. Cela suppose de respecter certaines normes et règles en vigueur concernant le logement. Vous devez louer un logement décent, cela signifie qu’il doit répondre à certains critères comme l’étanchéité, la possibilité pour le locataire de le verrouiller. Les fenêtres et les escaliers ne doivent pas présenter de danger, la surface ne doit pas être inférieure à 9 m², l’air doit y être de bonne qualité, les installations électriques doivent être aux normes, etc. Vous devez fournir à votre locataire un DPE Diagnostic de Performance Energétique, la chaudière et l’isolation doivent être vérifiées, et si la construction de votre logement est postérieure à 2008, il doit respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient entre 3 et 6. Quel bail de location choisir pour louer votre logement ? Lorsque vous souhaitez vous lancer dans la location d’un logement, il est essentiel de se pencher sur les différents baux afin de choisir celui qui vous convient le plus. Le bail de location vide Le bail de location vide s’adresse à une majorité de locataires, à condition que le bien constitue leur résidence principale. Sa durée est de 3 ans avec tacite reconduction. Si le locataire souhaite quitter la location, le délai de préavis sera de 3 mois mais seulement d’1 mois si le logement est situé en zone tendue. De plus, à son entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer hors charges. Le bail de location meublée Le bail de location meublée s’adresse généralement aux étudiants, c’est pourquoi il est signé pour 1 an pouvant être réduit à 9 mois, sans tacite reconduction. Le délai de préavis est d’un mois, et le montant du dépôt de garantie équivaut à deux mois de loyers hors charges. Pensez à vous renseigner au sujet des différents régimes fiscaux qui s’appliquent aux revenus perçus, selon le bail que vous avez mis en place. Le bail mobilité Le bail mobilité permet davantage de souplesse aux personnes en situation de mobilité professionnelle et aux étudiants. Il est signé pour 1 à 10 mois maximum et ne peut être reconduit tacitement. Il s’adresse uniquement à certains profils de locataires étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en formation professionnelle, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Le bail de location meublée saisonnière Il est utilisé uniquement dans le cadre des locations de vacances. C’est un bail à durée déterminée contractuellement à l’avance, qui n’entraîne pas le versement d’un dépôt de garantie. Le locataire ne peut pas le résilier, le bail prend donc fin à l’issue de la période définie. Quels documents demander aux locataires ? Lorsque vous recevez les candidats à la location, vous pouvez leur demander un certain nombre de documents qui vont vous permettre de vérifier à la fois son identité et sa solvabilité. Mais la liste de ces documents est stricte et encadrée, vous ne pouvez rien demander d’autre que les pièces suivantes Photocopie de sa carte d’identité ou de son passeport. Trois derniers bulletins de salaire s'il est salarié ou deux derniers bilans s'il est un travailleur indépendant. Justificatif de domicile quittance EDF, avis de taxe d’habitation, etc.. Une fois que vous avez recueilli l’ensemble de ces pièces de la part de tous les candidats, vous êtes alors en mesure de comparer les différentes candidatures et faire un choix librement, pour retenir le plus solvable. N’oubliez pas que si vous demandez au locataire d’apporter un garant, vous pouvez demander les mêmes pièces à ce dernier pour vous assurer que le garant est également solvable. Il est interdit d’exiger que la pièce justificative d’identité produite par le candidat locataire ou sa caution comporte la signature du titulaire. Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 Comment être sûr que vos loyers seront payés ? La plus grande crainte de tous les propriétaires bailleurs est bien entendu d’être confrontés à des loyers impayés. Mais des solutions existent pour limiter les risques et vous protéger au maximum La garantie loyers impayés GLI L’une des solutions pour se prémunir des loyers impayés consiste à souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un organisme. Pour pouvoir en bénéficier, votre locataire doit avoir une situation stable aux yeux de l’assureur qui étudie donc son profil et sa solvabilité avant de vous accorder la garantie. Il exclut généralement les salariés précaires. Le prix de la GLI dépend du type de contrat que vous souscrivez Si vous souscrivez un contrat individuel, le coût s’élève en moyenne de 2,50 à 4 % du montant des loyers perçus, charges comprises. Si vous optez pour un contrat de groupe, le coût est alors de 1,50 à 3 % du montant des loyers perçus, charges comprises. L’avantage de la GLI, c’est qu’elle propose une couverture assez large elle vous couvre en cas de loyers impayés et se substitue donc au locataire et selon le contrat auquel vous souscrivez, elle couvre également les dégradations, les frais de procédure, le départ prématuré du locataire, etc. Notez que dans le cadre d’une indemnisation au titre des loyers impayés, vous devez généralement respecter un délai de carence qui peut s’étendre de 1 à 3 mois, une sorte de franchise avant de bénéficier du versement. Un garant par un parent ou un ami Vous pouvez demander au locataire d’apporter un garant, qui peut être un parent, un ami ou tout autre membre de la famille. Cette personne va se porter caution et se substituer au locataire si ce dernier cesse de payer ses loyers. Il convient cependant de vérifier que les revenus du garant sont suffisants pour assurer le versement des loyers le cas échéant, mais également de s’assurer qu’il n’est pas déjà le garant d’un autre locataire. Cela peut être le cas lorsque les parents de plusieurs enfants se portent caution pour le compte de chacun d’entre eux. Le plus grand risque que vous encourez avec le recours à un garant repose sur sa capacité ou non à assumer le versement des loyers si le locataire ne paie plus, d’autant qu’il existe deux types de cautionnement qui n’impliquent pas les mêmes garanties Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur ne peut se retourner contre le garant qu’après avoir réclamé le versement au locataire. Il doit donc entamer une procédure en envoyant un commandement de payer avec accusé de réception par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si cette relance n’aboutit pas, le bailleur peut alors faire appel au garant, en lui notifiant qu’une procédure a été entamée au préalable. Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement au garant à partir du premier loyer impayé, sans entamer de procédure préalablement, et quelle que soit la raison du défaut de paiement du locataire. Certains garants institutionnels prélèvent eux-mêmes le montant du loyer chaque mois sur le compte du locataire et ils vous le reversent directement. La garantie Visale by Action Logement La garantie Visale proposée par Action Logement couvre les loyers impayés durant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le loyer, que vous appliquez, ne doit pas excéder 1 500 € mensuels à Paris, et 1 300 € partout ailleurs. De plus, le locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut. Le garant institutionnel pour une sécurité renforcée Une autre solution consiste à demander au locataire qu’il choisisse un garant institutionnel en ligne. Cette option s’avère particulièrement intéressante à plusieurs égards Pour commencer, le garant institutionnel va étudier le dossier du candidat à la location pour ne retenir que les dossiers considérés comme fiables, et les locataires suffisamment solvables. Cela vous apporte une première garantie de la solidité du dossier du locataire. En cas d’impayés, ce garant va agir comme un garant classique, à savoir vous verser les loyers impayés si vous y êtes confrontée. Mais la différence avec un garant traditionnel, c’est que ses ressources sont évidemment suffisantes, vous n’avez donc aucun risque de faire face à des difficultés de paiement de la part du garant. Certains garants en ligne agissent comme des intermédiaires entre le bailleur et le locataire, puisqu’ils proposent de prélever le loyer chaque mois au locataire, pour le reverser directement au propriétaire, moyennant une indemnité de 3 à 4 % environ. Cela vous apporte l’assurance de percevoir le loyer chaque mois à date fixe. Louer seul ou mettre en gestion locative ? Tout propriétaire bailleur s’est déjà posé la question de savoir s’il est possible de gérer seul la location d’un bien immobilier. Il faut donc commencer par évaluer les différentes missions de la gestion locative il s’agit de prendre des photos, rédiger un texte pour les annonces visant à trouver un locataire, répondre aux prises de contact, fixer les rendez-vous pour les visites, rencontrer les locataires, recueillir les candidatures, les comparer, choisir un locataire, puis rédiger le bail, organiser la signature et l’état des lieux d’entrée. A ce stade, vous avez simplement réussi à trouver un locataire pour votre logement. Par la suite, il faut percevoir le loyer, relancer le locataire le cas échéant, éditer les quittances de loyer, puis se charger de contacter des professionnels lorsqu’il faut effectuer une réparation, sans oublier d’effectuer l’état des lieux de sortie lorsqu’un locataire s’en va. Bref, vous l’aurez compris, la gestion locative est particulièrement chronophage, il s’agit d’un véritable métier à part entière. Il est donc plus judicieux de confier cette tâche à un agent immobilier qui va se charger de tout de A à Z et en respectant le cadre juridique. Faire appel à un professionnel permet également de mettre en location un logement éloigné de votre domicile tout peut alors se faire à distance.
Ladivision parcellaire est souvent décrite comme étant la séparation de votre parcelle en plusieurs portions distinctes. De nombreuses situations nécessitent de lotir votre terrain. Avant tout, il est important de savoir s’il est divisible avant d’en faire la demande. Des démarches auprès de l’administration sont alors nécessaires
Lorsque des travaux sont envisagés sur une construction existante, la déclaration préalable ou la demande de permis de construire n’a pas à porter sur cette construction mais uniquement sur les travaux projetés. Il en va différemment lorsque ces derniers portent sur une construction irrégulière ou non conforme aux règles en vigueur. Les travaux exécutés sur les constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme [1]. Ils doivent cependant, lorsque leur importance, leur localisation ou leur nature l’exige, faire l’objet d’une déclaration préalable [2] ou être soumis à permis de construire [3]. La demande n’a toutefois pas à porter sur la construction existante, et l’autorité administrative ne doit s’opposer aux travaux envisagés que si ces derniers méconnaissent les règles en vigueur. Mais encore faut-il pour cela que la construction n’ait pas été irrégulièrement édifiée et qu’elle ne soit pas devenue, du fait de l’évolution des règles applicables, non-conformes au droit de l’urbanisme. Autrement, en effet, les travaux ne pourront être entrepris que sous certaines réserves. I – Les travaux portant sur des constructions irrégulières Une construction irrégulière est une construction qui a été édifiée Sans autorisation. C’est le cas par exemple lorsqu’un bâtiment, dont la construction nécessitait un permis de construire, a été réalisé sans l’obtention d’une telle autorisation ; En vertu d’un permis de construire qui a été ensuite annulé [4] ou retiré en revanche, si une construction a été réalisée en vertu d’un permis de construire illégal, certes, mais qui n’a pas fait l’objet d’un retrait ou d’une annulation, celle-ci ne sera pas considérée comme étant irrégulière [5] ; Sans avoir respecté les prescriptions contenues dans le permis de construire [6] ou la déclaration préalable. C’est le cas si par exemple la hauteur du bâtiment construit excède celle autorisée par le permis de construire ; Dans le respect des règles d’urbanisme mais qui a ensuite fait l’objet de travaux de modification [7] ou d’un changement de destination [8] sans avoir respectés les formalités obligatoires. Tel est le cas du propriétaire qui a transformé sans autorisation son garage en local commercial et qui souhaiterait réaliser des travaux sur la façade de ce local. Celui-ci sera en l’espèce tenu de présenter une demande d’autorisation concernant non seulement le changement de destination mais aussi les travaux à réaliser. A – Les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de la construction existante Lorsque des travaux portent sur une construction irrégulière, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés ces travaux, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment [9]. Autrement dit, les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de cette construction. La demande d’autorisation aura ainsi pour objet de régulariser la construction existante et d’autoriser les travaux prévus. Ainsi, lorsqu’un propriétaire dépose une déclaration de travaux portant sur la modification de l’aspect extérieur d’une construction édifiée sans permis de construire, alors même qu’une telle autorisation était requise, l’autorité administrative sera tenue de s’opposer à la déclaration de travaux et d’inviter le propriétaire à déposer une demande de permis de construire portant sur l’ensemble du bâtiment [10]. Au reste, cette régularisation ne pourra intervenir que si les règles d’urbanisme en vigueur à la date où l’autorité administrative statue, sur la demande, le permettent. Mais, si aucune régularisation ne peut avoir lieu, les travaux envisagés ne pourront pas être autorisés, quand bien même ils seraient conformes aux règles d’urbanisme. B- Les cas dans lesquels une régularisation de la construction existante n’est pas requise L’exigence de régularisation de la construction existante n’est toutefois pas requise lorsque les travaux projetés portent Sur un bâtiment qui, bien que faisant partie d’un ensemble immobilier, n’a pas été, à la différence des autres bâtiments composant cet ensemble, édifié en méconnaissance du permis de construire délivré [11] ; Sur un élément divisible [12] ou dissociable [13] de la construction irrégulièrement édifiée. Il a ainsi été jugé que la construction d’une piscine, quoique proche de l’habitation irrégulièrement édifiée, mais qui n’était ni attenante ni structurellement liée à cette habitation en était dissociable, de sorte qu’aucune régularisation n’était nécessaire [14]. En dehors de ces trois cas de figure, l’exigence de régularisation de la construction existante sera toujours requise même si les travaux projetés ne prendraient pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Tel est le cas lorsqu’un appentis, qui a été irrégulièrement édifié, est accolé à une maison d’habitation. Dans cette hypothèse, le propriétaire qui envisagerait de procéder à des travaux d’extension de cette maison d’habitation devra obtenir une autorisation portant à la fois sur les travaux d’extension et sur cet appentis, même si les travaux d’extension ne prendraient pas directement appui sur cet appentis [15]. C – Les tempéraments au principe de la régularisation de la construction existante Cette exigence de régularisation des constructions irrégulières est atténuée dans deux cas de figure. En premier lieu, lorsque les travaux ont pour objet la restauration d’une construction ancienne [16]. L’autorité administrative dispose en effet de la faculté, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d’autoriser parmi les travaux demandés ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction existante et au respect des normes. Cette autorisation ne sera cependant accordée que si la construction existante est insusceptible de régularisation au regard des règles d’urbanisme en vigueur et est à l’abri de toute action pénale ou civile soit au pire dix ans à compter de l’achèvement de la construction. En second lieu, lorsque les travaux portent sur des constructions irrégulières achevées depuis plus de dix ans. L’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme dispose en effet que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Il est néanmoins important de préciser que cette disposition ne s’applique pas aux constructions qui ont été réalisées sans permis de construire. A cet égard, ont été également considérés comme édifié sans permis de construire Une maison d’habitation construite en lieu et place d’un abri de jardin [17] ; Un bâtiment dont les travaux d’extension nécessitaient la délivrance d’un nouveau permis de construire [18]. II – Les travaux portant sur des constructions non conformes Une construction non conforme aux règles en vigueur est Soit une construction qui a été régulièrement édifiée mais qui, en raison de l’évolution des règles en matière d’urbanisme, n’est plus en conformité avec les prescriptions applicables ; Soit une construction édifiée d’après un permis de construire ou une déclaration préalable illégal mais qui n’a pas fait l’objet d’une annulation ou d’un retrait. Dans une telle situation les travaux nouveaux portant sur cette construction ne pourront être autorisés que dans quatre cas de figure, à savoir A – Les travaux nouveaux ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues En premier lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme en vigueur [19]. A titre d’exemple, le juge a autorisé les travaux de remplacement d’une partie des combles par un balcon-terrasse attendu que ces travaux visaient à réduire le volume de la construction irrégulièrement implantée, rendant dès lors la construction existante plus conforme aux prescriptions d’urbanisme [20]. Cependant, si les travaux demandés ont pour effet de rendre la construction existante moins conforme aux dispositions règlementaires méconnues, aucune autorisation ne sera en ce cas délivré. Ainsi, le juge a refusé d’autoriser les travaux qui avaient pour effet de porter le coefficient d’emprise au sol d’un immeuble de 76 % à 78 % dans la mesure où le règlement annexé au applicable en l’espèce limitait ce coefficient d’emprise à 40 % [21]. B – Les travaux nouveaux sont étrangers aux dispositions réglementaires que méconnaît la construction existante En second lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui sont étrangers aux règles que la construction existante méconnaît [22]. On peut à ce titre citer le cas des travaux qui se bornent à changer la destination de volumes déjà construits et à modifier la répartition entre surface hors œuvre brute et surface hors œuvre nette, sans aggraver l’illégalité d’emprise affectant le permis initial [23]. Toutefois, il n’est pas nécessaire, pour que des travaux soient regardés comme n’étant pas étrangers aux prescriptions méconnues …, qu’ils aboutissent à aggraver la violation préexistante. Il suffit que ces travaux présentent un rapport avec l’objet de la règle d’urbanisme » [24]. C’est pourquoi, des travaux de surélévation de la toiture d’un bâtiment implanté en méconnaissance des dispositions du règlement du relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, n’ont pas été considérés comme étant étrangers à ces dispositions [25]. C – La possibilité reconnue aux documents d’urbanisme d’autoriser des travaux sur des constructions non conformes En troisième lieu, l’autorité administrative peut autoriser la réalisation de travaux sur des constructions non conformes, lorsque les documents d’urbanisme applicables ne s’y opposent pas. Les collectivités territoriales ont en effet la possibilité de déroger dans leurs documents d’urbanisme aux règles prévues au A et au B, et de prévoir les cas dans lesquels des travaux portant sur des constructions non conformes peuvent être autorisés [26]. D – Les travaux nouveaux portent sur une construction existante achevée depuis plus de 10 ans En dernier lieu, on rappellera que l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Par conséquent, les travaux nouveaux portant sur une construction non conforme mais achevée depuis plus de 10 ans pourront être autorisés, même s’ils n’ont pas pour objet de rendre cette construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme ou même s’ils ne sont pas étrangers aux règles méconnues. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [14] Ibid. [24] M. Abraham, Concl. sur CE, 14 février 1996 n°152895.
Detelle sorte que le contrôle de la qualité du demandeur par l’administration n’est en réalité pas systématique. L’obtention d’un permis de construire sans avoir la qualité à en faire la demande
L’usufruit crée un démembrement de propriété. L’usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits spécifiques et limités sur le bien immobilier. La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. ©Fotolia Sommaire L’usufruitier dispose de la jouissance du bien et en perçoit les fruits L'usufritier peut mettre le bien immobilier en location sans l’accord du nu propriétaire excepté les cas concernant un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Le nu propriétaire conserve la faculté de disposer librement du bien sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier. Des litiges peuvent apparaitre entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque l’un d’eux décide de vendre le bien immobilier. L’usufruit peut être crée par la loi dans le cadre d’une succession par exemple ou par une convention donation avec réserve d’usufruit. Concernant l’usufruit conventionnel, l’acte peut contenir une clause selon laquelle l’usufruitier ne pourra s’opposer à la vente du bien. Bon à savoir Le nu-propriétaire peut vendre son droit propre la nue propriété sans recueillir l’accord de l’usufruitier. L’acquéreur deviendra nu-propriétaire mais n’aura pas la jouissance du bien immobilier. Le code civil instaure une protection de l’usufruitier Dans le cadre de l’usufruit légal, le code civil instaure une protection de l’usufruitier. Ainsi, pour vendre le bien immobilier entièrement à un seul acquéreur, nu propriétaire et usufruitier vendront leurs droits respectifs. Chacun des vendeurs va percevoir une partie du prix. La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l’usufruitier conserve ses droits sur le bien. Références juridiques Article 578 du Code civil Article 582 du Code civil Article 612 al 2 du Code civil Article 815-5 du Code civil Civ 1, 12/12/1989. XkaV.comment faire construire en etant deja proprietaire
